Rapport Annuel 2019

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Publié le 14/01/2020

2020 : les 10 principaux changements pour le logement social

Loi Elan, nouveaux décrets, ordonnances, découvrez les mesures qui impacteront le logement social en 2020.

1. Report du nouveau calcul des APL au 1er avril

Fin décembre, le gouvernement a décalé de trois mois la mise en œuvre de la réforme du calcul des APL, initialement prévue au 1er janvier 2020, suite à une demande de la Cnaf. Explication avancée : le besoin d’un meilleur niveau de sécurité et de fiabilité pour les allocataires.

La réforme des aides au logement vise à calculer leur niveau en fonction des ressources actuelles des bénéficiaires, en se basant sur les douze derniers mois glissants et non plus sur les revenus perçus deux ans plus tôt. Elles seront actualisées automatiquement tous les trimestres, pour s’adapter plus vite à la situation des personnes. Une nouveauté permise par le prélèvement à la source.

2. Une partie des allocataires perdants

Pour les 6,2 millions de bénéficiaires des aides au logement, la réforme veut mieux faire correspondre leurs allocations à leur situation actuelle. Le versement restera mensuel et à date fixe, le 25 du mois pour les allocataires en parc HLM et le 5 du mois suivant pour les autres. Les critiques de la réforme des APL pointent les risques de diminution de l’aide pour 1,2 million de bénéficiaires et sa suppression pour 600 000 personnes.

3. Des économies pour l’État

L’objectif pour l’Etat est aussi de faire des économies de l’ordre de 1,2 milliard d’euros par an. En 2020, un effort est à nouveau demandé aux bailleurs sociaux afin de réduire les loyers pour compenser la baisse des APL. À cela s’ajoute une ponction de 500 millions d’euros sur le budget d’Action Logement.

4. Se préparer au regroupement

La loi Elan impose aux bailleurs sociaux gérant moins de 12 000 logements de se regrouper d’ici le 1er janvier 2021. Deux modalités de regroupement sont proposées par la loi : intégrer un groupe capitalistique ou rejoindre une société anonyme de coordination. Le mouvement a déjà démarré mais va devoir s’accélérer en 2020 pour tenir les délais.

5. La cotation des demandes de logement social

Un décret du 17 décembre 2019 introduit une méthode de cotation des demandes de logement social qui sera obligatoire à partir de septembre 2021. Objectif : désigner plus facilement et rendre plus transparent le travail des commissions d'attribution de logements sociaux. Les critères sont laissés à la discrétion de chaque bailleur social mais avec un certain encadrement (périmètres, bénéficiaires, etc.) Il faut commencer à se préparer.

6. Baisser les loyers des ménages modestes

Une ordonnance du 15 mai 2019 a lancé une expérimentation auprès des bailleurs sociaux volontaires pour faciliter l’accès des plus modestes au logement social en baissant le montant des loyers. Public concerné ? Les ménages aux ressources inférieures à 80% des plafonds pour l’attribution des logements PLAI. Les bailleurs sociaux sont invités à se porter volontaires pour engager cette réforme. En théorie, ils ne perdent pas de ressources sachant que la baisse des loyers doit être compensée par l’augmentation d’autres loyers.

7. Maintien d’une TVA à 10% pour la construction

Depuis la loi de finances 2018, le taux de TVA a été augmenté de 5,5% à 10% pour les opérations de construction de logements sociaux. Conséquence : un fléchissement régulier de la construction. Durant la discussion du projet de loi de finances 2020, des parlementaires ont tenté de revenir à un taux réduit. Mais sans succès. Le gouvernement a juste maintenu le taux de 5,5% pour les logements très sociaux (PLAI) comme prévu lors des négociations de la clause de revoyure en avril dernier.

8. Paiement des charges de copropriété différé pour les achats

Une ordonnance du 7 mai 2019, entrée en vigueur le 1er janvier, permet au nouveau propriétaire d’un logement social de ne pas payer immédiatement les charges de copropriété. Ce régime spécifique, qui n’est pas obligatoire, inclut dans le contrat de vente, une clause différant le transfert de propriété pour l’acquéreur de sa quote-part sur les parties communes pour au moins dix ans. Durant cette période, c’est l’organisme HLM qui assure la gestion des parties communes et en assume la charge financière.

9. Lancement de MaPrimeRénov’

La nouvelle aide pour la rénovation énergétique, baptisée « MaPrimeRénov’», remplace depuis le 1er janvier le crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE). Gérée par l’Anah, elle s’adapte selon les revenus des ménages et les travaux réalisés.

La plateforme maprimerenov.gouv.fr permet de déposer sa demande d’aide et de connaître son montant avant le début des travaux. L’aide sera versée après la fin des travaux. En 2020, MaPrimeRénov’ concerne les ménages les plus modestes puis sera étendue aux ménages intermédiaires à compter de janvier 2021.

10. Faire baisser le prix d’achat des logements privés

Adoptée par les députés le 28 novembre, la proposition de loi (PPL) « Lagleize »  vise notamment à élargir au logement privé le mécanisme institué par la loi Alur pour favoriser la production de logements en accession sociale en créant les organismes de foncier solidaire (19 OFS à ce jour). Principe : le bailleur social reste propriétaire du terrain et vend au locataire la propriété du bien, permettant ainsi de diviser par deux le prix de vente. La PPL vise à étendre ce mécanisme à tous les logements privés en créant des organismes de foncier libre (OFL) qui aboutirait à un « nouveau droit de propriété ».

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