Innovation

Publié le 08/11/2017

FHIS : premiers résultats pour l'Immobilière du Moulin Vert et Logirem

Résidence de 40 logements intermédiaires à Thiais, la Foncière du Moulin Vert, (c) Aximage

Entre parc locatif social et parc locatif privé, subsiste, dans les zones tendues, un espace où des ménages toujours plus nombreux peinent à trouver un logement de qualité. Pour y remédier, un certain nombre de dispositions réglementaires ont depuis 2014 peu à peu permis de libérer la construction et la gestion de logements intermédiaires par les bailleurs sociaux. Habitat en Région s’est emparé du sujet dès 2012 : les premiers résultats sont là.

Le chaînon manquant

Au fil des années, un fossé s’est creusé entre les loyers du parc social et ceux du marché libre. Face à ce constat, Habitat en Région lance une étude en 2012, mettant en évidence le blocage du parcours résidentiel : le taux de rotation stagne à 10%, les locataires restent « captifs » de leur logement social, l’entrée des ménages éligibles est freinée.

La solution : apporter le « chaînon manquant » de l’offre de logements, en libérant la construction et la gestion de logements intermédiaires afin de faciliter le désengorgement du parc social. A mi-chemin entre le social et le privé,  le locatif intermédiaire se définit selon certaines conditions : situation dans une zone tendue définie par la loi, plafonnement des ressources des locataires, prix ou loyer maîtrisé à un niveau intermédiaire défini par décret (environ 15 à 20% moins cher que les prix du marché).

En partenariat avec la Fédération des Promoteurs Immobiliers, Habitat en Région modélise les premières Foncières d’Habitat Intermédiaire Social (FHIS) et pèse de toute son influence sur les pouvoirs publics pour obtenir des avancées réglementaires. Enfin, l’ordonnance du 20 février 2014 met en place un cadre juridique et fiscal. La loi Macron du 6 août 2015 et son décret d’application du 3 décembre 2016 permettent aux sociétés HLM de créer des filiales dédiées aux logements intermédiaires. Le Gouvernement donne ainsi aux organismes de logement social un cadre sécurisé et adapté, fondé sur une séparation claire entre l’activité de logement social et l’activité de logement intermédiaire. Acquisition, construction et à terme accession s’en trouvent par là-même facilitées.

L’Immobilière du Moulin Vert, un précurseur

Le dispositif connaît l’une de ses premières concrétisations en Île-de-France avec la création de « La Foncière du Moulin Vert », filiale de l’Immobilière du Moulin Vert. « Il y avait une telle demande que nous avons avancé très vite » explique Etienne Guéna, son Président. « Dès le 23 décembre 2016, nous avons créé une filiale FHIS à 100 % et y avons transféré 519 logements intermédiaires appartenant à l’Immobilière du Moulin Vert. Nous allons livrer 388 logements en 2017. Nous avons d’ores et déjà signé pour des opérations à Saint-Cyr l’Ecole à Joinville-le-Pont et à Bois d’Arcy.». Et ce n’est que le début : « La Foncière du Moulin Vert crée un cercle vertueux : elle offre une alternative, apporte de nouvelles compétences dans nos métiers et développe notre activité. J’estime aujourd’hui nos perspectives de croissance à 600 ou 700 logements intermédiaires par an … ».

Logirem crée Logipaca

Perspective de la résidence East Park à Marseille, 80 logements intermédiaires, Logipaca. architecte : MAP

Dans le Sud, zone également très tendue, les attentes sont nombreuses. En juin 2017, Logirem crée aussi sa filiale FHIS Logipaca. 80 logements seront livrés dès 2018 dans le 10e arrondissement de Marseille et, là encore, les perspectives sont prometteuses. « Les FHIS constituent un formidable relais de croissance » s’enthousiasme Laure Varnier, responsable développement chez Logirem. « Bien sûr, pour réussir, nous devons sortir de notre zone de confort, connaître très précisément le marché pour bien cibler les secteurs à enjeux, définir le bon produit, gérer comme du libre pour répondre aux attentes de cette clientèle, en bref réinventer nos métiers… Le jeu en vaut vraiment la chandelle car Logipaca a vocation à s’étoffer». Pour preuve, Logirem annonce déjà une nouvelle opération de 70 logements dès l’an prochain.

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