Rapport Annuel 2019

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Publié le 03/02/2020

MUNICIPALES 2020 : 10 points à savoir sur les relations entre élus et bailleurs sociaux

Les prochaines élections municipales se tiennent les 15 et 22 mars 2020.

Le prochain scrutin des municipales est l’occasion de faire le point sur la nature des relations entre les élus et les bailleurs sociaux. Car communes et intercommunalités jouent un rôle clé en matière de construction et de gestion des logements sociaux. D’où l’intérêt de cultiver le lien avec elles afin de travailler en bonne intelligence.

1. Une responsabilité croissante des collectivités locales

Si l'État conserve un rôle important en matière de logement social, les lois de décentralisation ont donné aux collectivités locales une responsabilité croissante, décisionnelle et opérationnelle. Cela concerne surtout la commune et l’intercommunalité. Le département a aussi un rôle pour le logement de certaines populations (personnes âgées, jeunes travailleurs, etc.). De plus, il copilote avec l’État le plan départemental pour le logement des personnes défavorisée et gère le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui accorde des aides aux personnes ayant des difficultés à payer les dépenses de leur logement (factures, loyers, etc.). Enfin, la région est compétente pour promouvoir l'accès au logement et son amélioration. Elle soutient des actions liées à la rénovation énergétique, au logement des jeunes, à la politique foncière, etc. Son rôle est surtout financier.

2. Le rôle important du maire

Le rôle du maire concerne toute la chaîne du logement. Il débute avec la définition d’une politique locale de l’habitat et la mise en place de règles d’urbanisme, en partenariat avec les acteurs du logement social. Il se poursuit ensuite par le financement ou le montage d’opérations en passant par l’attribution de logements et la mise en place de stratégies patrimoniales.

La territorialisation des politiques de l’habitat pour une meilleure réponse aux besoins passe par un partenariat renforcé entre les élus et les bailleurs sociaux. Ces derniers peuvent bénéficier de subventions des collectivités, comme de l’État, au titre des aides à la pierre

3. Des compétences partagées

Depuis une dizaine d’années, différentes lois ont confié à l’intercommunalité des responsabilités accrues. Logique vu son échelle qui correspond souvent au bassin de vie et aux besoins de mutualisation entre communes. Résultat : le président de l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale) joue un rôle de plus en plus important aux côtés des maires.

Les EPCI élaborent et mettent en œuvre le programme local de l'habitat (PLH) sur l’ensemble de la politique du logement : parc public et privé, gestion du parc existant, constructions nouvelles… De plus, les EPCI sont devenus compétents de plein droit pour élaborer le plan local d'urbanisme (PLU). Objectif : une meilleure coordination entre communes des politiques d’urbanisme.

Les communes conservent cependant des responsabilités dans le domaine de l’urbanisme, du droit des sols ou de la rénovation urbaine.

4. Des outils intercommunaux

Toute intercommunalité dotée d’un PLH doit élaborer un plan partenarial qui définit les modalités d’une gestion partagée avec les organismes HLM de la demande sur leur territoire : enregistrement, délai moyen d’attente, qualification de l’offre, règles communes sur l’information délivrée aux demandeurs. Il est établi pour six ans.

L’EPCI doté d’un PLH ou ayant un quartier prioritaire de la politique de la ville doit aussi mettre en place une conférence intercommunale du logement (CIL), copilotée avec le préfet. Ses missions : définir les objectifs d’attribution et de mutation du parc social, permettre le relogement des personnes prioritaires DALO, fixer les modalités de la coopération inter-partenariale. Les orientations de la CIL sont déclinées dans une convention intercommunale d’attribution, qui fixe des engagements chiffrés et territorialisés aux différents partenaires.

5. La place des élus locaux dans les organismes HLM

Les élus locaux sont représentés dans les conseils d’administration de chaque organisme HLM, quel que soit son statut. Objectif : participer aux choix stratégiques de ces organismes sur leurs territoires. Les collectivités peuvent présenter des demandes aux opérateurs HLM pour siéger dans les instances, si des sièges leur étant réservés sont vacants.

6. L'attribution des logements sociaux

L’attribution d’un logement social à un demandeur s’effectue au sein d’une commission d’attribution. Composée de représentants du bailleur, d’un représentant de la mairie où se trouve le logement et d’un représentant de l’Etat, elle se réunit à intervalles réguliers. L’attribution doit favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes. Les collectivités et les bailleurs sociaux participent à la réalisation de ces objectifs.

7. Un droit de réservation pour les collectivités et l'État

Pour l’attribution de logements sociaux, les collectivités bénéficient d’un droit de réservation de logements d’organismes HLM. C’est une contrepartie aux financements et garanties d’emprunt apportés pour la construction de logements sociaux. S’élevant jusqu’à 20% des logements de chaque programme, cette réservation donne lieu à une convention entre les parties concernées.

L’Etat bénéficie lui aussi d’un droit de réservation qui atteint jusqu’à 30% des logements. Ce contingent préfectoral bénéficie aux publics prioritaires, notamment DALO (droit au logement opposable). Le préfet peut déléguer au maire ou au président d’EPCI ses réservations de logements.

8. Les obligations de la loi SRU pour les communes

La loi SRU du 13 décembre 2000 a été un levier important pour la construction des logements sociaux. Les communes de plus de 3500 habitants (plus de 1500 en Ile-de-France), appartenant à des EPCI de plus de 50 000 habitants ayant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, doivent disposer de 25% de logements sociaux d’ici 2025. Le seuil est de 20% pour les communes ne devant pas renforcer leurs obligations de production et pour les communes dites isolées.

Sont retenus dans le décompte des logements : les logements sociaux, les logements sociaux vendus à leur occupant pour une durée maximale de 10 ans, les logements en accession via les dispositifs de PSLA (prêt social location accession) et BRS (bail réel solidaire).

9. Les impacts forts de la loi SRU sur la construction de logements sociaux

Ils sont indéniables : en quinze ans, la loi SRU a permis de doubler et de rééquilibrer la production de logements sociaux, selon le ministère de la Cohésion des territoires (bilan triennal « SRU 2014-2016 »). 1,5 million de logements ont été construits dont la moitié dans des communes qui n’atteignait pas le seuil des 25%.

10. Des pouvoirs de police spéciale

Une partie des pouvoirs de police spéciale du maire concerne l’habitat. Ils sont souvent transférés au président de l’EPCI. Tout d’abord, il s’agit des pouvoirs de police des immeubles menaçant ruine. L’élu doit veiller à la sécurité publique et au danger encouru compte tenu des défauts de stabilité des éléments bâtis.
Pour la sécurité des immeubles d’habitation, il peut prescrire par arrêté leur remise en état de fonctionnement en fixant un délai d’exécution. Il intervient aussi en soutien du préfet pour la gestion de l’insalubrité, en instruisant les dossiers et en pouvant avancer les frais des travaux.

©Wikimedia Commons

Quels enjeux pour les municipales 2020 ?

Les élections de mars prochain devraient aboutir à un renouvellement important des maires comme lors des scrutins de 2014 et de 2008 où il atteignait 40%. L’arrivée de nouvelles équipes signifie souvent la mise en place de politiques locales différentes notamment en matière de logement, sujet qui occupe une place de premier plan dans la campagne des candidats.

Le regroupement des bailleurs sociaux, prévu par la loi « Elan », pourra les aider à peser davantage face aux élus locaux et à s’imposer comme de véritables partenaires. De plus, 2020 sera l’année d’une nouvelle loi de décentralisation, qui devrait contenir de nouvelles responsabilités pour les collectivités locales en matière de logement.

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