Pour rendre les organismes HLM plus efficaces dans leur gestion afin de construire et de rénover plus de logements sociaux, la loi prévoit un regroupement des organismes HLM. Les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements ou qui gèrent un chiffre d’affaires de moins de 40 millions d’euros devront se regrouper avant le 1er janvier 2021. A noter : ce seuil ne s’applique ni aux coopératives et aux sociétés d’économies mixtes ni à l’Outre-mer et en Corse (art. 81).

En zone tendue, les bailleurs sociaux doivent depuis le 1er janvier 2019 réexaminer la situation de chaque ménage tous les 3 ans afin de proposer un logement adapté aux besoins de la famille, à moindre coût. Le délai de 3 ans court à partir de la date de signature du contrat de location. En cas de changement de situation (sur-occupation, sous-occupation, logement quitté par un occupant présentant un handicap, reconnaissance d’un handicap ou d’une perte d’autonomie, dépassement d’un plafond de ressources …), les dossiers sont transmis à la commission d’attribution des logements (CAL). Le droit de visite et d’hébergement des enfants de l’occupant ou de son conjoint sont pris en compte dans la définition de la sous-occupation et de la sur-occupation d’un logement.

Aujourd’hui, seuls 8 000 logements sociaux sont vendus chaque année sur un parc de plus de 4,5 millions de logements, un chiffre beaucoup trop faible selon le gouvernement. Pour y remédier, la loi ELAN offre des outils spécialisés pour encourager les organismes HLM à vendre plus facilement des logements, notamment à leurs occupants. Ainsi, les sociétés de vente d’habitations à loyer modéré font leur entrée au code de la construction et de l’habitation comme véhicule de cette vente. La loi assouplit par ailleurs les conditions de cessions. Le bailleur social peut fixer le prix de vente, librement sans l’intervention de France Domaine, en prenant pour référence le prix d’un logement comparable occupé. La vente peut porter le cas échéant sur un immeuble à rénover. Selon les projections du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, chaque logement vendu permettra de financer 2 à 3 logements neufs supplémentaires ou de rénover 3 à 4 logements existants.

À noter : si le développement des ventes de logements HLM est un objectif phare de la loi ELAN, un droit de véto est toutefois accordé au maire si la commune n’a pas atteint le taux de logements sociaux dits « loi SRU » ou, si la vente la fait passer en dessous. Le nombre de logements sociaux dans une ville est désormais calculé avec les logements vendus à leurs locataires et ce, pendant dix ans, ainsi que les logements en location-accession pendant cinq ans à compter de la levée d’option et les logements en bail réel solidaire.

La loi ELAN ajoute à la liste de la population prioritaire pour l’attribution de logements sociaux, les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords, quand l’agresseur présumé ou condamné se voit imposer par le juge une interdiction de se rendre dans des zones où la victime se trouve ou qu’elle fréquente ou de la contacter (art. 114). Elle introduit une dérogation au principe de la solidarité au paiement des loyers en faveur du locataire sortant du logement en raison de violences conjugales ou domestiques ainsi que de sa caution. Pour l’application de cette mesure, le bailleur devra être informé par lettre recommandée AR, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut (art. 136).

La loi élargit les possibilités de colocation dans le parc social à tous les publics. Elle favorise également l’habitat intergénérationnel dans le parc social en permettant à une personne de soixante ans et plus de louer ou sous-louer une partie du logement qu'elle occupe à des jeunes de moins de trente ans. Un locataire sous-louant une partie de son logement à un jeune de moins de trente ans pourra bénéficier des allocations logement (ALS) ; ce jeune de moins de trente ans sous-louant une partie de logement pourra également bénéficier des mêmes allocations.

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