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Publié le 29/01/2021

Logement social : les mesures à venir en 2021 !

En pleine effervescence, le monde du logement social s’apprête à vivre une année 2021 riche en réformes et nouvelles règles du jeu. Petit tour d’horizon de ce qui attend les bailleurs (et les locataires).

Des APL en temps réel

Reportée à plusieurs reprises, la réforme des « APL en temps réel » est entrée en vigueur en janvier 2021. La nouveauté ? Les aides personnelles au logement (APL) sont dorénavant calculées chaque trimestre en fonction des revenus des douze derniers mois. Auparavant, elles étaient réévaluées chaque année par rapport aux revenus perçus deux ans plus tôt.

Avec cette réforme, une baisse de revenus se traduit par une augmentation de l’allocation sous les trois mois. A contrario, des revenus plus élevés génèrent une diminution de l’aide. La moitié des 6,6 millions bénéficiaires des APL verront leur prestation évoluer, selon le gouvernement, qui évalue l’économie réalisée entre 500 à 700 millions d’euros. De leurs côtés, les bailleurs sociaux continuent de contribuer, en 2021, au financement de l’aide au logement en réduisant les loyers qu’ils perçoivent de 1,3 milliard d’euros.

Logements neufs : les douches à l’italienne obligatoires en 2021

Pour que les salles de bain soient accessibles aux personnes à mobilité réduite, âgées ou handicapées, les douches des logements neufs devront être à l’italienne (c’est-à-dire sans marche, au ras du sol). En détails, cette mesure inscrite dans le cadre des logements évolutifs prévus par la loi ELAN, s’applique depuis le 1er janvier aux appartements en rez-de-chaussée et aux maisons individuelles (sauf celles construites pour le propre usage de leur propriétaire).

Dès juillet 2021, elle sera étendue à l’ensemble des appartements équipés d’un ascenseur. Malgré tout, le texte précise que, même pour les constructions concernées, il sera possible de poser une baignoire à condition qu’une douche de plain-pied puisse être installée par des travaux faciles. Les acteurs de la construction ont demandé une expérimentation de quatre ans et limitée aux rez-de-chaussée des immeubles et maisons.  En vain.

Aides publiques : la méthode de contrôle de la surcompensation validée

L’agence nationale de contrôle des logement social (Ancols) vérifie que les aides publiques versées aux bailleurs sociaux sous forme de compensation de service public ne donnent lieu à aucune surcompensation – autrement dit, que les aides apportées aux organismes HLM ne soient pas supérieures à ce qui leur est nécessaire pour assumer leurs missions d’intérêt économique général. Sa méthode est en proie aux critiques. Depuis 2019, le « gendarme » du logement social identifie les éventuelles surcompensations à partir de la situation financière globale d’un organisme, quand les acteurs HLM plaident pour un contrôle par opération comme par le passé. Certains d’entre eux, comme l’Union sociale pour l’habitat, ont même demandé l’annulation de ce procédé pour excès de pouvoir. Une requête récemment rejetée par le Conseil d’Etat.

RE 2020 : coup d’envoi à l’été 2021

La Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) entrera en vigueur en juin prochain.
Cet arsenal juridique dédié à la performance environnementale de la construction neuve se traduira par une réduction drastique des consommations énergétiques carbonées. La RE2020 vise à réduire les énergies fossiles et mettre en valeur les matériaux biosourcés et le bois pour les nouveaux bâtiments.

Mais cette nouvelle réglementation, plus ambitieuse que la RT2012, inquiète. En janvier, la filière de construction a demandé à l’unisson au gouvernement un report d’au moins six mois de son entrée en vigueur, le temps de réaliser des études de son impact économique.

Le Diagnostic de Performance Energétique devient opposable

Depuis le 25 octobre, un propriétaire bailleur doit indiquer sa consommation de chauffage et d’eau chaude à son locataire. Ce dernier peut ainsi vérifier si ce qu’il paie est justifié. Le but est de mieux informer le locataire pour qu’il contrôle et réduise sa consommation. Cette obligation lui permettra aussi de vérifier si le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est juste ou pas. Pour l’heure, le DPE doit être remis au locataire s’il le souhaite, mais aucune sanction n’est prévue si le document est erroné. A partir du 1er juillet prochain, le DPE devient opposable au propriétaire. Autrement dit, sa responsabilité est engagée en cas de fausses données. Par exemple, un locataire qui paie une facture de chauffage élevée alors que le DPE montre que le logement est peu énergivore, pourra exiger une baisse de loyer.

Nouvelles modalités d’attribution des logements sociaux

Une nouvelle méthode de cotation des demandes de logement social sera obligatoire à partir de septembre 2021. Le principe ? Attribuer une note aux demandeurs de logement social, en fonction de critères objectifs portant sur la situation du ménage. L’enjeu est de faciliter et rendre plus transparent le travail des commissions d'attribution placées auprès des bailleurs sociaux.

Autre nouveauté attendue pour novembre 2021, chacun des réservataires – État , collectivités territoriales, Action logement services… – disposera d’un droit d’attribution sur les logements libérés chaque année dans le parc social (la gestion en flux) et non plus sur un stock de logements identifiés physiquement a priori (la gestion en stock). On passe d’une logique de financement par programme à une logique de financement par bailleur. L’objectif de cette évolution est de lever les freins liés à des logements réservés dont les caractéristiques (localisations, typologies, loyers...) ne correspondraient pas aux profils des candidats.

Regroupement des organismes de logement social : où en est-on ?

Les organismes HLM de moins de 12 000 logements avaient l’obligation, avant le 1er janvier 2021, de fusionner ou de se regrouper. Aucune inquiétude pour le Groupe Habitat en Région, qui a créé en 2020 trois Sociétés anonyme de coordination (SAC) : Habitat en Région Sud-Est, Petram, Habitat en Région Occitanie.

Qu’en est-il des autres offices HLM publics ? Le regroupement des organismes de logement social tel qu’il a été voulu par la loi ELAN, n’est pas entièrement terminé. Difficile de tabler sur bilan chiffré précis avant l’été. Une étude du site batiactu.com estimait cependant que, en novembre 2020, 70 regroupements étaient mis en œuvre ou en bonne voie, 24 avaient annoncé un changement de statut, tandis qu’une poignée d’établissements n’avaient pas encore affiché leur projet. Le processus devra néanmoins se clore en 2021, comme l’a récemment rappelé Emmanuelle Wargon, la ministre du logement. La réforme vise à accroître les marges financières des organismes et accélérer la professionnalisation du secteur du logement social.

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