Il aura fallu près d’un an et demi, mais les problèmes semblent être au moins temporairement enterrés. Le 24 avril 2019, l’Union Sociale pour l’Habitat et les cinq grandes familles de HLM français ont approuvé les propositions mises sur la table par le gouvernement, dans des débats qui sont remontés jusque sur le bureau du Premier ministre. Édouard Philippe a finalement revu à la baisse les demandes du gouvernement : les bailleurs sociaux ne devront plus financer « que » 950 millions d’euros de RLS jusqu’en 2022, contre un milliard et demi initialement prévus pour 2020.

Les organismes HLM étaient sur le qui-vive depuis l’adoption de la loi de finances 2018. Le texte introduisait en effet une hausse de la TVA sur la construction et la rénovation de logements, la faisant passer de 5,5 à 10 %.

En outre, entre 2018 et 2019, les bailleurs sociaux avaient supporté une « réduction du loyer de solidarité » (RLS) de l’ordre de 800 millions d’euros, décidée pour compenser la baisse de 5 euros des aides personnalisées au logement. Cette baisse avait alors suscité ce commentaire inquiet de Jean-Louis Dumont, président de l’USH, qui estimait qu’avec « la trajectoire budgétaire imposée par Bercy, il y aurait à moyen terme deux fois moins de logements sociaux construits et rénovés en France. »

Lors du congrès de l’USH, à Marseille, au mois d’octobre dernier, le Premier ministre avait semblé ouvrir la clause, et le ministre Julien Denormandie lui avait emboîté le pas, ouvrant ainsi une phase de négociations techniques de plus de six mois. Le 15 janvier 2019, dans les premières heures du grand débat national censé répondre à la crise des Gilets jaunes, Emmanuel Macron avait suscité une inquiétude supplémentaire dans les rangs des bailleurs, en tenant des propos très secs face aux maires normands. Le président avait par exemple affirmé que certains « très gros bailleurs sociaux (…) avaient de très grosses réserves, et ne construisaient pas du tout dans le social. »

Face à la situation, à la fin du mois de janvier, les bailleurs sociaux avaient sollicité la médiation et l’intervention directe du Premier ministre dans le dossier, affirmant par exemple dans un communiqué qu’en l’état actuel des discussions, « la production de logements sociaux, la rénovation urbaine, la rénovation énergétique et la capacité d’entretien du parc seraient gravement réduites. »

Dès le 5 février, l’USH abattait d’ailleurs ses cinq arguments qui, d’après elle, seraient susceptibles de redonner de l’oxygène au logement social : elle proposait ainsi un encadrement des loyers privés, une relance des aides budgétaires à la pierre qui permettrait de produire suffisamment de logements (et donc, de les vendre à des prix raisonnables). Elle suggérait également de réévaluer les processus de défiscalisation, et de limiter la concurrence entre les secteurs publics et privés dans le domaine du foncier.

Finalement, les négociations accouchent donc d’un accord entre le gouvernement et les bailleurs sociaux. Il s’agira toujours pour eux de compenser la baisse des APL, à hauteur désormais d’un milliard trois cents millions d’euros. La cotisation des bailleurs au Fnap, le Fond national des aides à la pierre est réduite à 300 millions d’euros. Ils devraient être compensés par Action logement, qui devrait puiser dans son plan d’investissement présenté au mois de janvier dernier. Par ailleurs, 50 millions d’euros de remise devraient être accordés par la Caisse des dépôts et consignations sur les intérêts de prêts finançant le logement social octroyés aux bailleurs.

Nerf de la guerre, la TVA passée à 10 % en 2018 ne repassera pas entièrement à 5,5 %. Seules les opérations en Plai, le prêt locatif aidé d’intégration, les acquisitions dans le cadre d’un projet de l’agence nationale de rénovation urbaine, ainsi que les acquisitions Plus (prêt locatif à usage social) sont concernées par cette baisse de TVA.

En effet si l’accord donne leur visibilité sur les 4 années à venir et contient le prélèvement sur l’exploitation des organismes en dessous d’un milliard d’euros, de leurs côtés les bailleurs sociaux s’engagent à maintenir un niveau de production élevée à hauteur de 100 000 logements par an, dont 40 000 PLAI. Par ailleurs, ils affichent une ambition forte en matière de réhabilitation thermique à hauteur de 125 000 réhabilitation thermique par an. Pour y arriver l’accord prévoit de nouveaux outils renforçant les fonds propres notamment par l’émission de titres participatifs dont 800 000 millions d’euros pourraient être distribuées par la caisse des dépôts et 300 000 millions par le Groupe Action Logement.

Certes, les bailleurs sociaux semblent avoir réussi à faire lâcher du lest au gouvernement. Néanmoins, ils ne s’estiment pas entièrement satisfaits. La baisse du RLS et la réduction partielle de TVA sont « deux mouvements forts du gouvernement », concédait la directrice de l’USH, Marianne Louis au site BatiActu. Mais elles ne permettront que « d’enrayer la baisse de la production, de sortir d’une spirale déflationniste ».

Valérie Fournier, la présidente de la Fédération des Esh et de Habitat en Région, confirme par ailleurs que bien que cet accord permette de donner une visibilité aux organismes pour les quatre années à venir, ceux-ci auront besoin de mobiliser l’ensemble des contreparties pour réussir à répondre à ce plan et maintenir ce niveau de production. Et elle conclut « Cette négociation a tenu compte d’intérêts multiples pour avoir un accord collectif et un mouvement HLM uni. Elle a respecté, ce qui était essentiel pour nous, un équilibre entre la taxation de l’exploitation et l’obtention de financements sur l’investissement qui permet d’amortir le choc financier demandé aux organismes ».