Finance

Publié le 14/11/2017

Actualités du logement social : où en sommes-nous et ce qui nous attend

Le logement social est en émoi, et pour cause : désendettement de l’Etat oblige, le désormais fameux article 52 du projet de loi de finances (PLF 2018) impose aux bailleurs sociaux une baisse des APL de 1,5 milliard d'euros qu’il leur revient de compenser par une baisse des loyers du même montant. L’article a été voté par l’Assemblée Nationale en première lecture le 3 novembre dernier, avec un amendement qui va dans le sens d’une meilleure faisabilité. Explications.

Le cœur de la bataille : l’article 52

« Aujourd’hui nous sommes tous sur les barricades », avait affirmé Valérie Fournier, présidente de la Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) et présidente du Groupe Habitat en Région, au congrès annuel des HLM le 28 septembre, lendemain de la publication du PLF 2018. Elle ajoutait quelques jours plus tard : « l’article 52 fait peser sur l’exploitation des organismes une charge qui touche à notre ressource de base, le loyer, et dont le niveau est difficilement conciliable avec les ambitions de ‘‘choc de l’offre’’ et de ‘‘Logement d’abord’’ du Gouvernement » (voir lexique ci-dessous).

C’est pourquoi, au-delà de la mobilisation extrêmement forte du monde du logement contre ce projet, le mouvement HLM a poursuivi le dialogue. Le Premier ministre avait indiqué que le milliard et demi d’économies d’APL sur le secteur HLM n’était pas négociable. Mais nos discussions permettent de travailler la faisabilité des exigences de l’Etat ainsi que la sauvegarde de nos équilibres financiers. C’est suite à ces trois rencontres avec l’USH que le gouvernement a fait voter le 3 novembre un amendement qui prévoit deux choses : une différenciation des réductions de loyer selon les zones de calcul des aides au logement, là où tout était à l’origine indexé sur la région parisienne… ; ainsi que l’étalement de la baisse des loyers sur trois ans, en commençant à 800 millions la première année (1,2 milliard en 2019 ; 1,5 milliard en 2020).

Pourquoi la mobilisation ne faiblit pas

Mais attention, ce n’est pas une faveur de l’Etat. Le différentiel de 700 millions d'euros la 1ère année et 300 millions d'euros la 2e année sera quand même déboursé par les bailleurs, mais sous la forme d’une augmentation de  leur contribution à la CGLLS*, leur caisse de garantie. Le seul intérêt de ce nouveau montage est qu’il tient un peu mieux compte des charges sociales des organismes qui ont beaucoup de locataires APLisés et sont donc les plus gravement impactés. L’article 52 continue donc de grever les capacités d’investissement du monde HLM de 75 %.

Raison pour laquelle l’USH persiste et signe au lendemain du 3 novembre : « aucun accord avec le gouvernement sur l’article 52 ». Toute la filière bâtiment unie s’est  levée à ses côtés le 7 novembre pour dénoncer les risques de ralentissement du secteur BTP. Tandis que les acteurs de la solidarité restent, eux aussi, vent debout contre la baisse des aides au logement de 5 euros par mois, inacceptable pour les ménages vraiment démunis.

Perspectives à fin novembre

Mais l’article 52 peut encore être amendé - pour ce qui concerne le mécanisme des économies - lors de son vote au Sénat à partir du 24 novembre.

Et c’est dans cette optique que Valérie Fournier a, au nom des Entreprises Sociales pour l’Habitat, échangé à plusieurs reprises avec les pouvoirs publics. Elle a fait deux propositions pour atténuer la ponction sur les loyers et donc sauvegarder la capacité d’investissement du secteur.

La première est de passer la TVA sur les investissements de 5,5% à 10 %, soit une ponction sur les investissements (et non les ressources), partagée avec la filière BTP (qui est d’accord), et lissée sur des emprunts à 40 ans. Une solution qui permet de piloter les économies plutôt que de les subir.

La seconde proposition serait d’opérer la compensation de la baisse des APL non pas sur la ligne « loyer » de la quittance, mais sur la ligne APL dite « charges ». Car la boucle serait alors bouclée avec le Grand plan d’investissement du Gouvernement qui prévoit 6 milliards d'euros de prêts bonifiés de la Caisse des Dépôts pour accompagner l’investissement, notamment la rénovation de 500 000 des 650 000 passoires thermiques du parc social.  La logique pour les bailleurs sociaux reviendrait alors à anticiper  la baisse des charges attendue de la rénovation thermique, que le locataire soit  APLisé ou pas. Un effort à haute portée climatique nettement plus motivant pour les équipes que d’assumer une lourde part du désendettement de la nation…

Perspectives à 3 ans

Enfin, un projet de loi logement sera présenté au Parlement au 1er trimestre 2018. « Il prévoit une réforme d’envergure du secteur afin d’accompagner la réorganisation et la mutualisation des organismes de sorte qu’ils disposent de la taille critique leur permettant de construire plus, mieux et moins cher », précise l’exposé des motifs de l’amendement gouvernemental du 3 novembre. Dans les principes, il s’agit essentiellement de cibler les efforts sur les zones tendues, de faciliter la construction en simplifiant (les normes, l’achat de foncier…) et de recréer de la mobilité dans le parc HLM. Le tout sans renoncer ni à la loi SRU, ni à l’ANRU… Les acteurs appellent à une large concertation préalable pour éviter cette fois-ci les écueils, sources d’incompréhensions et de tensions. Le président du Sénat en personne, Gérard Larcher, l’a directement proposé à Emmanuel Macron le 7 novembre.

Valérie Fournier de conclure : « Nous sommes des acteurs de la politique nationale du logement depuis l’origine car nos responsabilités sont dans nos cages d’escalier. A nous de faire des propositions. C’est ça notre métier ».

40 milliards d'euros

C’est le montant des aides publiques consacrées au logement en France en 2016 dont 18 milliards d'euros d’aides personnelles (secteur privé et public confondus).

8 milliards d'euros

C’est le montant d’aides personnelles qui vont aux locataires du logement social.

Lexique

Choc d’offre
L’objectif du gouvernement est de créer une offre de logements abordables là où se situent les besoins, notamment en matière d'emploi. Pour ce faire, il veut créer un choc d’offre, c’est-à-dire engager la construction suffisamment massive de nouveaux logements pour faire baisser les prix.
Logement d’abord
Expérimenté à l’étranger et dans quatre villes en France sous le nom « Un chez- soi d’abord », ce système permet aux sans-abri d’accéder, avec un accompagnement social, à un logement durable plutôt qu’à des hébergements d’urgence. C’est l’une des grandes idées qui sous-tend la réflexion du gouvernement pour son plan logement.
CGLLS
La Caisse de Garantie du Logement Locatif Social prévient les difficultés financières des bailleurs sociaux et les aides au rétablissement de leur équilibre. Elle est financée par leurs cotisations, calculées notamment sur leurs niveaux de loyers et leurs niveaux d’APL. La hausse des cotisations permettra pendant deux ans de financer le différentiel avec la montée en puissance de la baisse des loyers, mais en lissant l’effort d’économie entre les bailleurs.
APL charge
Le nouveau calcul de loyer, tel que prévu par l’article 52, prévoit  de rajouter sous la ligne « loyer » actuelle une ligne « réduction Loyer de solidarité » (RLS). Les ESH proposent pour leur part d’attribuer la réduction non pas au loyer mais à la ligne APL affectée aux charges.
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